Le coup de frein a été brutal. En 2022, avec la hausse des taux d’intérêt et les difficultés d’accès au crédit, les investisseurs ont déserté le marché immobilier. « L’investissement locatif représentait entre 25 % et 30 % des achats avant 2022, et on se situe en dessous de 20 % à l’heure actuelle », observe Yann Jéhanno, président du réseau d’agences Laforêt.
Les professionnels de l’immobilier blâment en outre les contraintes qui s’accumulent pour les propriétaires bailleurs et les découragent, comme l’encadrement des loyers dans une partie des grandes agglomérations, qui réduit la rentabilité. C’est aussi le cas du retrait programmé des logements énergivores du marché locatif. Les loyers des logements F et G sont bloqués depuis le 24 août 2022 et, depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores (au-delà de 450 kilowattheures par mètre carré et par an, parfois dits « G + ») ne sont plus considérés comme décents.
Dès janvier 2025, les appartements ou maisons classés G ne pourront plus être reloués, puis ce sera le tour des étiquettes F en 2028, avant celui des logements classés E en 2034. Dans sa déclaration de politique générale, le 1er octobre, le premier ministre, Michel Barnier, a toutefois laissé entendre qu’il prévoyait d’adapter le calendrier fixé.
Par ailleurs, la fin du dispositif d’investissement locatif Pinel, qui offrait un avantage fiscal en échange d’un loyer abordable et d’une période de location longue, a incité les investisseurs à déserter le neuf, alors qu’aux plus belles années du cadre Duflot-Pinel, un logement neuf sur deux était vendu en vue de le louer.
Bien choisir sa copropriété
Pourtant, tout n’est pas négatif pour les bailleurs : « La demande locative n’a jamais été aussi forte, et, mécaniquement, les loyers ont augmenté, sauf dans les villes où ils sont encadrés », rappelle Souheil Yansi, cofondateur des Secrets de l’immo, conseil en investissement immobilier. Il faut une semaine en moyenne pour trouver un locataire, soit quatre jours de moins qu’il y a quelques années. Et les loyers ont grimpé de façon spectaculaire entre 2018 et 2023 dans certains secteurs pourtant peu tendus, comme la Charente-Maritime, la Saône-et-Loire ou le Lot-et-Garonne, où la hausse a été de 21 % en 2023, selon l’observatoire des loyers Clameur.
Dans certaines villes plus importantes, comme Rouen (+ 9 %), Brest (+ 7 %) ou encore Metz (+ 6 %), la hausse a également été marquée. « La pénurie locative qui était autrefois cantonnée aux plus grandes villes est maintenant générale et freine même le recrutement, tant on a du mal à se loger là où on a trouvé un emploi », regrette Yannick Borde, confronté à la situation en tant que maire de Saint-Berthevin (Mayenne). Les propriétaires bailleurs peuvent donc se lancer sans craindre la vacance locative. « On peut tabler sur des rentabilités nettes de l’ordre de 3 % à 5 % par an si on réalise un investissement locatif bien choisi », annonce Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif.
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