Les crises ont parfois du bon, elles ont souvent pour effet de pousser les autorités à faire évoluer le cadre réglementaire. C’est ce qu’il s’est passé cet été pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ces sociétés qui achètent des immeubles pour les louer et reverser les loyers aux épargnants détenteurs de parts.
La flambée des taux d’intérêt, amorcée mi-2022, a ébranlé nombre de SCPI traditionnelles, dans leurs résultats comme dans leurs stratégies d’investissement. A la clé : des baisses en cascade du prix de leurs parts de souscription. Les craintes des épargnants ont aussi engendré une décollecte importante, générant de sérieux problèmes de liquidités.
Cela s’illustre notamment par des files d’attente de plusieurs mois pour les investisseurs souhaitant se délester de leurs parts sur le marché secondaire. A ce jour, cette situation concerne quasi la moitié des SCPI. Si la crise ne semble pas terminée, certains observateurs optimistes estiment que le pire est passé grâce à la détente progressive des taux d’intérêt.
Dans le même temps, le cadre réglementaire des SCPI a évolué, par une ordonnance publiée au Journal officiel du 4 juillet. Un chapelet de mesures offrant plus de souplesse et de marges de manœuvre aux sociétés de gestion est susceptible d’avoir un impact positif sur le fonctionnement de ce placement. « Ce changement intervient après un dérèglement du marché. Pour mémoire, la loi avait été modifiée après une autre grande crise des SCPI dans les années 1990. Maintenant que les taux recommencent à baisser, la période est opportune pour mettre en place de nouvelles règles », commente Vincent Martins, directeur général du cabinet d’ingénierie patrimoniale Wakerstone.
Plus de prix minimal
Ce texte oblige les gérants de SCPI à effectuer deux fois par an l’évaluation de leur patrimoine immobilier, et à la publier. A l’habituelle « photographie » du 31 décembre, il faut désormais ajouter celle de fin de premier semestre. Cette expertise à mi-année n’est pas totalement nouvelle. Elle avait déjà été fortement conseillée en 2023 par l’Autorité des marchés financiers en pleine crise du secteur, afin de faire un état des lieux de la valeur des patrimoines des SCPI.
La réalisation de ce deuxième état des lieux de la valeur des actifs s’impose tant aux SCPI à capital fixe qu’à celles à capital variable. Les quelques récalcitrants à cette mesure jusqu’alors facultative devront rentrer dans le rang. « Cette mesure constitue une bonne nouvelle. Plus on dispose d’informations et de précisions sur la valorisation d’un patrimoine, plus il y a de la transparence et d’éléments d’appréciation pour les porteurs de parts et pour les éventuels candidats investisseurs. Cela influe sur la liquidité », commente Marine Fouré, gérante du fonds d’investissement Darwin.
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