C’est une nouvelle qui agite la sphère des placements, tant le changement de pied est significatif. La société de gestion Corum AM (9,6 milliards d’euros d’encours gérés) a déposé fin janvier les statuts de Corum Start, une société civile de placement immobilier (SCPI) sans frais de souscription.
Elle est aujourd’hui en cours d’agrément auprès de l’Autorité des marchés financiers (AMF), mais cette demande constitue en elle-même un événement. Le président du groupe Corum L’Epargne, Frédéric Puzin, était jusque-là une des voix les plus critiques de ce modèle de SCPI.
Le format, apparu en 2019 avec Novaxia Neo, puis Iroko Zen en 2020 et Remake Live en 2022, a suscité l’ire des concurrents dits « traditionnels ». Ce bousculement a donné lieu à de vifs débats sur le meilleur format pour les épargnants. Sept ans plus tard, force est de constater que le marché s’est fait à l’idée : début 2026, on recense ainsi sept SCPI sans frais d’entrée, dont certains d’acteurs classiques qui se sont convertis (Mistral Selection, de Swiss Life Asset Managers, Eden d’Advenis Reim…). Souvent mal comprise, la structure de frais d’un placement est pourtant cruciale dans le calcul de sa performance réelle.
Un « tour de passe-passe »
Deux modèles de frais coexistent donc dans le marché des SCPI : avec et sans frais à la souscription. Les pratiques pouvant varier d’un acteur à l’autre, la comparaison des deux est complexe et ne peut se faire qu’à titre indicatif (voir tableau ci-dessous).
Le modèle dominant demeure celui des SCPI imposant une commission d’entrée aux investisseurs. S’y ajoutent d’autres frais, comme ceux annuels pour la gestion du fonds et ceux ponctuels de transactions (achat et/ou vente d’immeubles, dont le prélèvement peut être conditionné à la réalisation d’une plus-value).
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