Les banques n’accueillent pas les acheteurs à la recherche d’un financement à bras ouverts. Il est donc nécessaire aujourd’hui, plus que jamais, de consolider tous les aspects de son dossier afin de décrocher une offre.
L’apport
L’époque où les banques prêtaient 110 % du prix du bien à financer, afin de couvrir également les frais de notaire et de garantie, est bel et bien révolue. Désormais, « présenter un apport de 15 % à 20 % de l’opération est devenu un standard de marché. Certaines banques acceptent de renoncer à ce critère, mais uniquement si les autres aspects du dossier sont irréprochables », constate Ludovic Huzieux, le fondateur d’Artémis Courtage.
Pour constituer cet apport, les emprunteurs font feu de tout bois en puisant dans leur épargne, notamment l’assurance-vie, l’épargne salariale ou l’épargne-retraite, mais aussi, lorsque c’est possible, en bénéficiant d’une donation de leurs parents et/ou grands-parents.
Quelques milliers d’euros issus de la solidarité familiale peuvent faire la différence pour les primo-accédants. L’existence d’un apport élevé permet en effet aux banques de réduire le risque en cas de défaut de l’emprunteur. Si le bien est revendu rapidement, pour cause de mutation professionnelle dans une autre région ou de séparation, la banque veut éviter que le prix de vente ne couvre pas intégralement le capital restant à rembourser si les prix de l’immobilier ont baissé. Une préoccupation passée au second plan ces dix dernières années dans un contexte de hausse des prix de la pierre, mais qui fait un retour en force dans le marché actuel.
L’épargne résiduelle
Si l’apport reste essentiel pour décrocher un crédit, il ne faut pas pour autant vider l’intégralité de ses placements pour le constituer. Il est prudent de conserver une épargne de précaution qui pourra financer le déménagement et l’installation, voire des travaux imprévus, ou l’achat d’une deuxième voiture lorsqu’on s’éloigne du centre-ville.
Mais les banques y trouvent un autre avantage. « Elles voient d’un très bon œil les clients ayant encore de l’argent de côté après leur achat immobilier, car elles pourront lui proposer de rapatrier cette épargne dans l’établissement, précise Ludovic Huzieux. Cela entre dans la négociation sur le taux d’intérêt du crédit. »
Pour Caroline Arnould, directrice du développement de Cafpi et présidente de l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (APIC), « depuis six mois, nous voyons des banques demander une épargne résiduelle correspondant à l’équivalent d’une année de remboursement, en plus de l’apport ». Autre avantage, « un apport de 20 %, complété par une belle épargne résiduelle, permet d’obtenir une baisse de taux de l’ordre de 20 points de base, donc de diminuer la mensualité », indique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
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